每年三月下旬開始，是日本櫻花盛開的季節。早在今年初，身邊的朋友、同事已開始搜尋花期攻略，預早請假兼計劃行程，日本在三、四月櫻花季期間，將迎來另一波報復式旅遊的人潮。 

賞花有甚麼好地點？從福岡、京都、大阪、東京，到北海道都各有景致，各位可能比我更清楚，我真正想提醒大家的是，一定要及早預約民宿！預約民宿！預約民宿！重要的事講三次，我親身見證過去年尾到今年初的聖誕加滑雪加農曆年旅遊盛況，我們集團旗下的日本分公司在大阪管理過百間民宿，自十月起全數爆滿，連我早前赴日公幹亦差點沒有地方落腳。以此形勢推論，今年的民宿租金勢必繼續攀升，租金回報最少有五至七厘。

大阪勢成旅遊重鎮

日本首相岸田文雄曾揚言，將每年的入境旅客消費目標定為五兆日圓以上，約接近三千億港元！雖然目前日本面臨勞工短缺，旅遊人數亦未回復至疫情前，但可以預期，日本政府將全力發展旅遊業，而且已作出明確部署，先將大阪改造成旅遊重鎮。大阪觀光局長溝畑宏早前接受香港媒體專訪時表示，當地正興建新景點，同時發展綠色旅遊、無障礙旅遊等，預計吸引二百萬旅客到訪，到2025年世界博覽會舉行期間，全年旅客數量將增至一千五百萬。 

旅遊業復甦，日本人積極追回疫情期間的經濟損失，連帶海外投資者亦受惠，我們管理的民宿，業主大部分是香港和新加坡人，這批人絕對有先見之明，過去兩年趁日圓急挫時買入物業經營民宿，結果日本一開關即時飲了頭啖湯。最近日圓稍為回升，有客人問現在還適合入市嗎﹖我認為「遲總好過無」，大阪的旅遊業發展有長線規劃，2025年世界博覽會後，還有預計於2028至2029年開業的大阪灣夢洲賭場連酒店，未來五至十年都是投資民宿的黃金期。

經營民宿申請居留

值得留意的是，經營民宿不但帶來經濟收益，更有機會移居日本。大家都知道，日本的移民政策非常嚴謹，單憑置業不能申請居留，但如果買入可經營民宿的單位出租，有穩定收入便有條件申請「日本經營管理簽證」，獲簽證一年後可續簽三年，五年後取得護照，居留滿十年後更有機會申請「永住權」。近一兩年來，愈來愈多客人向我們查詢這種門檻較低的簽證方法，當中的重點是需要有「實際業務營運」，意思是日本政府要求申請者證明有足夠收入維持在日本的長期生活。以大阪為例，每年要賺取約四百萬日圓的經營收入，假設投資者買入三個物業，以出租回報五至六厘計，租金收益已符合申請要求。我們在過去幾年累積了不少成功個案，好幾個香港家庭已在日本當地展開新生活。

由今年開始，海外投資者透過日本銀行申請物業按揭貸款，如財務狀況穩定，最高貸款額由現時的五成，提升至物業估值的七成，而按揭利率僅2.7%。換句話說，香港買家在日本買樓少了壓力，多了收益，甚至有機會同步實現置業夢和移居夢。

李丹翔
FMI至匯投資創辦人兼行政總裁